讲个故事。
几年前，有个创业者，因为有钱了，想改善生活环境，就跑到远郊买了栋别墅，房子不是一般的大，风景不是一般的好。
但半年后，他就不愿意去住了，虽然空气清新、风景也好，但实在太无聊，每天保姆煮的宵夜都是一个味道。
有天半夜，他没烟了，因为想事情又睡不着，就更想抽烟，但如果买烟，必须得冒着大雨开车出去……
最后，他鼓起勇气，在烟灰缸里，找了两个长点的烟头……抽。
一个几年前就身家千万的人，搞得像街边捡垃圾的流浪汉一样。
后来，这套豪华大别墅，长期只有保姆和几条大狼狗在那里享受……
1
回流市中心
这个故事是个“缩影”，说明什么呢？
说明了楼市的一个发展规律：早期觉得郊外环境好，去那改善的人群，最终都回到了市中心。
也许你还不曾察觉，但却已经在影响着天津的房价格局，甚至是未来的房价格局。
这也符合《世界级城市人口变迁》报告的观点：城市人口在经历过聚集、扩散后，会又回到城市中心。
一个可以参考的案例是纽约。
20世纪70年代中后期，纽约调整产业结构，保证城市稳定的用地价值和城市中心的再增值，主动吸引中产阶级回流。
回归的人群消费能力会更高，对住房品质要求也更高。
实际上，包括伦敦、纽约、东京在内的几乎所有的大城市都有一个从“中心化”到“去中心化”再到“再中心化”的过程。
对天津这座城市而言，真正具备综合能力的“价值制高点”，目前乃至未来仍然在城市绝对中心地段。
这是潮流，我们不能与潮流作对。
2
市区房价居高不下
天津目前的房价体系，已经验证了这个回流效应。
市区地价站在高位，不说2016年5万+楼面价的地王，就说楼市调控后，市区土地的楼面价依然保持在2万左右的水平。
但环城、远郊的土地价格却持续走低，比如团泊东区，有的地价已经降至3500元/平米。
土地市场影响新房市场。
市区的房价绝对是天津楼市的第一梯队，而且，与环城、远郊的“剪刀差”越来越大。
很直观的感受，天津如今新房市场深陷“价格战”，相对来说市区价格很坚挺，核心区以外的一些楼盘，房价却持续走低。
3
市区究竟有什么价值？
城市中心的地价和房价，比边缘区高，这种价格差距，仅仅用交通便利和节约时间成本，肯定解释不通。
那么，市区究竟有什么价值？能吸引走出去的人“回流”？
背后重要的原因：城市感的养成。
市区以外的地方，房子可以很快建好、道路可以很快修好，但是城市感与居住氛围没那么快培养出来，需要几代人、十几代人，甚至几十代人生活气息的沉淀。
任何有点历史的城市，它的核心区，一定是有层次的。
有国际奢侈品大牌，也有开了几十年的老店；有超五星级的写字楼，也有几十年都没变样的老房子……
这是截然不同的东西，或许仅是隔了一条马路。
我们常说，一个没有历史的地方，似乎到处充满了“空洞感”；也好像一个人，经历的越多，才越有内涵。
但一些远郊的房子，有很好的风景、很华丽的建筑、保安敬礼的动作也很标准……但唯独提供不了最普通的生活内容。
你可能私享了一片湖，但半夜却很难吃到一碗想吃的牛杂面，早上也吃不到正宗的煎饼果子、豆浆；老人找不到人聊天，女主人走路出门没地方做美容……
一句话，缺少了烟火气。
很多人之所以愿意在城市中心花大价钱买房子，除了交通便利、稀缺性和面子以外，在很大程度上，其实是在为市区的历史和烟火气买单。
基于这样的原因，几年前被规划远景吸引而走出去的人，最终都要回流市区。
4
市区价值最终反映到房价上
这一切，最终都将反映到房价上。
对比近5年来市区与环城房价涨幅，“价值绝对中心化”的趋势越来越明显。
马太效应，强者恒强。
但是，现阶段天津市区土地出让极少。
今年1-3季度天津共出让130宗宅地，市区仅有5宗，占比不足4%。
土地供应量少，新房供应量也少，反映到未来二手房市场上，次新房也少。
但是想回流市区的人越来越多，尤其目前环城和远郊的供应量巨大，今天的“刚需”就是明天的“改善”。
一句很老套的话：物以稀为贵。但却是真理。
从这一层面来说，现阶段最应配置的就是市区房产。
在市内六区中，和平区除去不说，只有南开区、河东区的土地出让最“费劲”。
好在河东工业大学已经拆完，并挂出了地块，未来会形成一定量的供应；
但南开区自今年初南开宸院的土地出让后，就再无地块挂牌。
从2016年至今3年的时间，南开区也只出让了7宗地块，除了南开宸院外，其它都是地王。
南开区土地供应和新房供应的“稀”已经到了“极致”了。
越是“极致”的地方，现在对于购房者来说，反而是机会。
5
机会在哪？
目前南开区在售的唯一“非地王”，就是南开宸院，确实是楼市一匹黑马，自开盘以来连续多周成为区域销冠。
南开宸院位于奥体板块，这也是融创自时代奥城之后的迭代产品。
当年时代奥城以一己之力撬动了整个板块的崛起；如今南开宸院，是奥体板块的再扩张，改变的是整个街区的“气质”。
从效果图就能很直观的看出，南开宸院堪称“颜值担当”。
南开宸院效果图
如今楼市的情况很明显了，微妙时刻，自住需求在抬头。
房票珍贵，无论首套还是二套，都想尽量一步到位，因为换房实在太难。
不夸张的说，问10个买过房的人，9个都会说，当初那套买小了……
尤其对于改善来说，看似偏高冷的大户型，才是真正的“硬通货”。
考虑到这样的需求，南开宸院规划了一部分大户型产品。
据了解，11月下旬，项目将加推洋房，共140套房源。
建筑面积均为150平米，有横厅（40套）和方厅（100套）两种户型。
南开宸院效果图
南开宸院洋房三室两厅两卫户型（横厅）
横厅户型整体开间达14.3米，其中客厅就足足有7米之宽。
大宽厅的设计，让客厅的功能更多，可以打造开放书屋、小茶室、酒吧台……放个跑步机或者给小宝宝当做游乐区都很不错。
南向两间卧室都带有飘窗，关键是窗墙比很高，室内采光度和视野不是一般的好。
南开宸院洋房三室两厅两卫户型（方厅）
大方厅的格局让“中央的客厅+餐厅”成为“家庭中心”，容易聚人气，最适合热闹的大家庭。
整体开间达13.8米，客厅开间为6.5米。
南北通透，厨卫全明，几乎没有浪费的空间。又因为是一梯两户的洋房，面积实际使用率达到极致。
这两种户型都带有宽景阳台，再加上落地窗的设计，简直是一条“光之轴”，很有巨宅气场。
南开宸院洋房效果图
6
理想模板
南开宸院即将推出的洋房产品，称得上是“市区洋房生活”的理想模板。
内部有静谧园林，社区外围有商业环抱，只要走出家门，又能马上“拥有整个城市”，据社区直线距离仅600米的地铁5号线通达全城。
南开宸院效果图
南开宸院区位图
随着板块能级的裂变，南开宸院的出现恰逢其时。
它很可能是所在板块完成跃迁的“关键先生”，而接下来这一带的居住品质也必然迎来升级。
从融创时代奥城的经验来看，这种重塑板块气质的关键项目，往往能成为历久弥新的经典，如今的南开宸院，也不例外。
我们不敢说这个项目短期内就能怎样怎样，也不敢说它就是全天津最好的房子，但可以确定的是，南开宸院是今天市面上综合实力非常强、性价比非常高的房子。
遵循着“外溢——回波”效应，即使再过十年，它在市面上依旧有自己的地位和价值。
