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四大纯新盘即将入市 天津这个区开始新一轮价格“博弈”?

2020-06-06 03:34 热度: 来源:搜狐焦点网 企鹅号

连续三周,血拼哥给大家梳理了西青区、津南区、北辰区待入市的纯新盘,这期我们来看看东丽区那些纯新盘进度如何了?

说新盘之前,我们先来梳理下东丽区楼市整体情况。

由于中心城区外流人口,外地人口以及区域城市化形成的需求共同推高了环城四区商品房市场的成交量。在这一方面,东丽区也不例外。作为环城区域之一,这里土地资源相对丰富,整体成本低,具备大规模拿地的条件,因此也产生了诸如东丽湖、津滨大道、张贵庄等集中开发的板块,同时,产生的规模效应也促成了彼此间的相互竞争。

大体上东丽区分为东丽湖、华明镇、津滨大道、军粮城、新立、张贵庄、程林庄、空港等板块。

热点板块还是津滨大道、空港、东丽开发区、军粮城、华明等。

津滨大道板块的项目,优惠力度都不小,预算在200-300左右的,河东或者空港工作的,津滨大道板块还是可以考虑的,因为在建设的4.10号线地铁,都将贯穿该板块,后期与河东,河西 的联系也将更方便。

空港——聚集了大量产业配套,就业岗位很多。生活配套齐备:一中滨海学校+空港实验小学在区域还不错。另外,体育中心,燕莎奥莱、SM广场、复地滨湖广场均已投入使用。

东丽开发区,九号线沿线,连接天津市区和滨海的唯一交通轨道,对于在市区和滨海工作和发展的家庭,也是不错的选择,后期也有新的地铁通过这个版块,也提升了这个版块的增值率和保值率。

军粮城之前因为主要以还迁房为主,这两年出让土地后,也有了新的住宅项目,对于天津双城生活,工作的家庭,预算不多的,也是一个新的选择。目前房价在1-1.4万。二手房以还迁房为主。

华明——多为已售多年的老项目的存货,周边就业岗位多,距离市区适中,适合天天往返的刚需。本身有基础生活配套,也可借助旁边老华明镇和空港的配套,满足基础生活需求。不过,板块缺少地铁,配套档次不高,区域整体人文素质一般,并缺少优质教育资源。

截止目前,今年东丽区还有4个纯新盘预入市,这四个项目分别位于哪个板块呢?血拼哥一一来梳理。

01

金隅金玉府

基本信息

位置:东丽区金钟街慧捷路与金钟河大街交口

规划:建筑面积37万㎡,共规划28栋楼

户型:高层户型为85-105㎡两室-三室

销售:预计6月底开盘

项目点评

金隅金玉府为2018年8月22日金隅以底价29.1亿元摘得的津东丽金(挂)2018-149号宗地,折合成交楼面价7806元/㎡。

地块位于东丽区金钟公路与祝捷路交口西北侧,其四至为:东至祝捷路,南至金钟公路,西至祝捷西路,北至南支路十二,毗邻地铁6号线大毕庄站。

项目规划建筑面积37万㎡,同时需要建设8万㎡的大型商业,且与住宅同步建设。

而金隅旗下的购物中心项目有北京朝阳区的金隅嘉品mall,总建筑面积9.77万㎡,是东坝商圈内首家一站式家庭购物中心,天津是否会引入呢?

效果图

根绝血拼哥得到的消息显示,金隅金悦府将自建15万㎡商业中心,定位“一站式购物休闲娱乐商业中心”,涵盖餐饮、娱乐、休闲为一体,业态规划有电影院、大型超市、主题餐饮及时尚服饰等,满足不同年龄、家庭的生活多元化需求,我们不妨期待下。

从位置上看,金隅金玉府所在位置属于金钟板块,地产东丽、北辰、河北三区交界,目前片区内是以当地居民为主,地缘性很强,几乎没有新房项目在售,更是缺乏大型的商业配套。距离项目最近的购物中心,是2018年开业的中国铁建广场,在此之前,片区配套商业多为社区底商的形式。

金隅金悦府配建的15万㎡商业将填补片区内一站式购物中心的空白,不仅方便周边居民生活,或还将拉升区域价值。

除商业外,金隅金玉府还将配建一所幼儿园,以满足业主子女入园需求。

效果图

从项目产品上来看,整体规划28栋高层,21-28层到顶,两梯四户,户型为85-105㎡两室-三室,共计2868套房源,预计均价18000元/㎡。

同时,根据规划图显示,金隅金玉府全围合布局一改兵营式的传统住宅规划,将设计成高层低迷的形式,景观面积将达到11.5万㎡,并且小区施行人车分流的设计。

从物业服务上来看,金玉管家将于专业健康医疗机构合作,定期给业主提供医疗服务;在社区安全方面,打造“智能安全”式精品社区。

还将打造区域首个社区内四点半学堂,对那些过早放学的孩子和由于工作时间无法照顾孩子的家长解决难题,提供照看场所。

目前,该项目样板间已释放,预计6月底首开。

实地探访后,血拼哥发现该项目建设速度很快,即将封顶,预计明年年底交房。

商业与住宅同期开发、同期交付使用的方式也可以免除购房者的后顾之忧,业主入住了商场也能逛起来了,看电影、吃大餐……都是家门口的日常,下楼转个弯就到了。

整体来看,这个项目临近天津地铁6号线,交通便捷度较高,南侧毗邻中国北方五金城。

周边在售新房项目有山东中建去年年初以总价3.28亿元摘得的津丽(挂)2018-07号地,住宅部分楼面价9283元/㎡,该地块现在为中建锦绣丽城项目,小高层在售,户型为95-120㎡,均价18800元/㎡,还有纯新盘中交雅郡城东春晓。

另外,周边还有正在挂牌中的津丽(挂)2020-03号地块,该宗地块商住部分楼面价约6889元/㎡,地块将配建一所小学与住宅同步交付,同时部分房源将被东丽区政府回购,这宗地块将于6月22日摘牌。

02

中交雅郡城东春晓

基本信息

位置:东丽区地铁6号线金钟街地铁站旁

规划:住宅部分建筑面积27万㎡,分为四期开发,产品以6-9层电梯洋房和11-18层小高层为主

户型:首开洋房95、108㎡三室,小高层85、110㎡户型

销售:预计8-9月份开盘

项目点评:

去年10月底由中交置业以24.51亿元底价摘得的津丽(挂)2019-12号地,折合成交楼面价8021元/㎡,地块包含住宅、商服、教育,交通服务场站、公园与绿地。

目前该地块项目名为——中交雅郡·城东春晓。

从位置上看,项目距离中环线(红星路-民权门桥)约5km,金钟河大街道路可直达;同时,近地铁6号线金钟街站、未来将于规划10号线形成换乘中心,交通通达度较高。

周边自然环境优越,有规划中的南淀风景区,还有金水公园等自然景观;同时项目自身还规划有7000㎡的运动健康主题公园,小区环境宜居。

同时,对于购房者最关心的学校问题,据规划显示,城东春晓将配建一所12班的幼儿园和一所36班的小学,满足业主子女上学需求,同时幼儿园设置在小区内,妥妥的目送式就学。

从产品上看,项目整体占地19万㎡,总建筑面积41万㎡,容积率2.0,绿化率40%。

住宅部分建筑面积27万㎡,分为四期开发,产品以6-9层电梯洋房和11-18层小高层为主,预计首期推出一千多套房源,洋房95、108㎡三室,小高层85、110㎡户型,定位刚需,预计8-9月份开盘。

金隅金玉府和中交雅郡城东春晓都从位置上看都属于东丽区金钟板块,位于外环东北部调整线与现有外环线之间的“新环内”片区。

“外环扩圆”后项目通车后,过去隶属环城的金钟街板块将被纳入市区范围。

从2018年至今,该板块共有3个项目亮相,整体来看新房项目稀缺,土地供应数量也有限。但是经过近几年棚改、拆迁后的土地整理,该片区主备了不少优质地块,具备一定的区域价值潜力。

同时,金钟板块从过去新房难觅,变成如今的多盘齐发,整体区域内的购房需求有待释放,未来在轨道交通6号线的带动下,随着金钟街板块内的新盘和商业、学校等配套项目的相继落地,板块新房市场活跃度将逐渐升温。

03

中建玖棠府

基本信息

位置:东丽区星灿道以南,东丽湖以西

规划:全三居洋房居住区

户型:95㎡、115㎡、125㎡

销售:正在排卡中

项目点评

去年9月,中建以总价14.55亿元、楼面价5446元/㎡摘得的东丽湖津丽(挂)2019-10号地块。

地块分为A、B、C三个子地块,依次为住宅、商服、科教三类用途;其中住宅地块A土地面积约19.48万㎡,容积率1.0-1.2,规划体量约23.37万㎡;B地块为商服地块,面积约2.89万㎡,体量约3.34万㎡;C地块为科教用地,规划为独立小学。

目前项目信息已释放,共60栋住宅,整体为低密型社区,产品为5-9层洋房和小高层,共1410套房源;中建玖棠府为全三居纯洋房住宅,户型面积为95、115、125㎡三室,目前正在排卡中,预计6月开盘,参考拿地时的楼面价,估计房价也就万元左右吧。

售楼处实景图

据透露,项目将配建一所公立小学和社区约1.5万㎡中建优街(含品牌超市+各类日常生活零售等),满足业主日常生活所需。

户型图

项目户型也已释放,全三居户型,整体来看户型规整,卧室、起居室、书房三面朝南,明厨明卫,独立玄关,布局整体合理,居住舒适度较高。

参考周边项目,中建玖棠府西侧即为金融街听湖小镇,联排别墅总价约300万/套起,洋房均价14500元/㎡,高层均价11500元/㎡。

中建玖棠府属于东丽湖板块,这是众多周知的刚需板块,目前板块内房价均价1万左右,总房款一百万即可置业,这对很多新天津人来说是非常具有吸引力的。

东丽湖早期因为湖景景观资源、欢乐谷的落地而备受关注,但是因为远离市区,发展步伐相对较慢,虽然有万科、华侨城等这样的知名房企入驻,但是东丽湖的交通短板还是显而易见的,出行只能依靠自驾,公交线路少、等待时间长,这也让东丽湖房价上涨动力不足。

从配套上来看,东丽湖卫生院已经完工,即将投用;12年制民办非盈利学校北大附中天津东丽湖学校,由北大附中异地直接开办;东丽湖区域内目前唯一全日制公办学校9年一贯制的华侨城实验学校从2016年开课至今,目前学位已接近饱和;区域内唯一公办幼儿园华侨城幼儿园目前有300余名学生等等,总体来看,配套越来越完善。

从轨道交通上来看,根据东丽区政府透露,东丽湖轨道交通线路目前基本稳定,该线位正在积极推动纳入市十四五规划及国家建设计划,该线路途经东丽湖至北部未来科技城,目前正在对方案进行可行性研究。

轨道交通一直是东丽湖的短板,虽然目前已在研究阶段,但是建设周期仍然令人担忧,不知道何时能够实现,如果东丽湖地铁建设实锤了,板块价值将飞升。

04

中建玖樾府

基本信息

位置:东丽区先锋东路以北、驯海路以西

规划:共13栋楼,产品为洋房和小高层,6-11层到顶,共480套房源

户型:待定

销售:待定

项目点评

中建玖樾府4月份刚刚公布了案名。

项目前身为编号为津丽(挂)2019-11号地块,今年1月13日被中建以11.18亿摘得,折合成交楼面价11178元/㎡。

整体看,项目除了居住部分,还有幼儿园、商业网点、公园绿地、运动场等,配套比较完善。

住宅部分总建筑面积69037.5㎡,容积率1.6,绿化率40%。

共规划13栋楼,产品为洋房和小高层,有6、10、11层到顶,共480套房源。

同时还将配建一所9班幼儿园,其它信息暂未释放。

从位置上看,该项目位于新立板块,周边在售新房项目有澜悦、中建新丽壹号和甘建投地块。

澜悦3、4、12号楼在售,其中12号楼10层到顶,2个单元,1梯2户,均价24000元/平米,主力户型面积为91平米、105平米和128平米;3号楼和4号楼为7层到顶,2个单元,1梯2户,均价25000元/平米。

中建新丽壹号洋房在售,面积为89-115平米三四室,其中89平米均价21000-22000元/平米,100平米均价22000-23000元/平米,115平米均价24500元/平米。

甘建投地块规划产品为小高层,分别为11、15、17、18层到顶,共736套房源,户均面积约97平米。

2019年东丽区新立板块共出让5宗地块,板块热度飙升。

从位置上看,该项目毗邻天津地铁9号线新立站,津塘公路、外环东路等也在地块周边,轨道交通较为便捷;此外,宜家商场、新立郊野公园、中国民航大学、天津职业技术师范大学也在项目不远处,配套相对成熟。

值得一提的是,除了地忒9号线,还有在建的地铁11号线,未来是一个双地铁的板块。

周边的东丽中学、东丽实验小学、天津市第100中学等区域教育配套丰富,区域整体居住分为趋于成熟。

该板块的整体开发中未来还有万达10.5万㎡的购物中心地块,预计带动提升新立居住片区,进一步促进整体配套的全面升级。

目前,新立板块内二手房包括常熟南里、丰年南里、东丽金山里、万科魅力之城、万科金域华府、东丽1号等,均价在20000-23000元/㎡。

总体来看,这个板块整体质素不错,双地铁、有商业Mall、有公园、距离外环线很近,对于市区外溢,或者地缘改善来说,是个不错的选择。

只是,未来板块内或许4个新房项目在售,竞争激烈,也许会有价格战产生,但对购房者来说是个好消息,可以丰富购房者的置业选择。

编辑:秃鹫

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