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用“涨跌”验证!这里才是天津楼市的“价值高点”

2019-10-29 23:33 热度: 来源:天津365淘房 企鹅号

讲个故事。

几年前,有个创业者,因为有钱了,想改善生活环境,就跑到远郊买了栋别墅,房子不是一般的大,风景不是一般的好。

但半年后,他就不愿意去住了,虽然空气清新、风景也好,但实在太无聊,每天保姆煮的宵夜都是一个味道。

有天半夜,他没烟了,因为想事情又睡不着,就更想抽烟,但如果买烟,必须得冒着大雨开车出去……

最后,他鼓起勇气,在烟灰缸里,找了两个长点的烟头……抽。

一个几年前就身家千万的人,搞得像街边捡垃圾的流浪汉一样。

后来,这套豪华大别墅,长期只有保姆和几条大狼狗在那里享受……

1

回流市中心

这个故事是个“缩影”,说明什么呢?

说明了楼市的一个发展规律:早期觉得郊外环境好,去那改善的人群,最终都回到了市中心。

也许你还不曾察觉,但却已经在影响着天津的房价格局,甚至是未来的房价格局。

这也符合《世界级城市人口变迁》报告的观点:城市人口在经历过聚集、扩散后,会又回到城市中心。

一个可以参考的案例是纽约。

20世纪70年代中后期,纽约调整产业结构,保证城市稳定的用地价值和城市中心的再增值,主动吸引中产阶级回流。

回归的人群消费能力会更高,对住房品质要求也更高。

实际上,包括伦敦、纽约、东京在内的几乎所有的大城市都有一个从“中心化”到“去中心化”再到“再中心化”的过程。

对天津这座城市而言,真正具备综合能力的“价值制高点”,目前乃至未来仍然在城市绝对中心地段。

这是潮流,我们不能与潮流作对。

2

市区房价居高不下

天津目前的房价体系,已经验证了这个回流效应。

市区地价站在高位,不说2016年5万+楼面价的地王,就说楼市调控后,市区土地的楼面价依然保持在2万左右的水平。

但环城、远郊的土地价格却持续走低,比如团泊东区,有的地价已经降至3500元/平米。

土地市场影响新房市场。

市区的房价绝对是天津楼市的第一梯队,而且,与环城、远郊的“剪刀差”越来越大。

很直观的感受,天津如今新房市场深陷“价格战”,相对来说市区价格很坚挺,核心区以外的一些楼盘,房价却持续走低。

3

市区究竟有什么价值?

城市中心的地价和房价,比边缘区高,这种价格差距,仅仅用交通便利和节约时间成本,肯定解释不通。

那么,市区究竟有什么价值?能吸引走出去的人“回流”?

背后重要的原因:城市感的养成。

市区以外的地方,房子可以很快建好、道路可以很快修好,但是城市感与居住氛围没那么快培养出来,需要几代人、十几代人,甚至几十代人生活气息的沉淀。

任何有点历史的城市,它的核心区,一定是有层次的。

有国际奢侈品大牌,也有开了几十年的老店;有超五星级的写字楼,也有几十年都没变样的老房子……

这是截然不同的东西,或许仅是隔了一条马路。

我们常说,一个没有历史的地方,似乎到处充满了“空洞感”;也好像一个人,经历的越多,才越有内涵。

但一些远郊的房子,有很好的风景、很华丽的建筑、保安敬礼的动作也很标准……但唯独提供不了最普通的生活内容。

你可能私享了一片湖,但半夜却很难吃到一碗想吃的牛杂面,早上也吃不到正宗的煎饼果子、豆浆;老人找不到人聊天,女主人走路出门没地方做美容……

一句话,缺少了烟火气。

很多人之所以愿意在城市中心花大价钱买房子,除了交通便利、稀缺性和面子以外,在很大程度上,其实是在为市区的历史和烟火气买单。

基于这样的原因,几年前被规划远景吸引而走出去的人,最终都要回流市区。

4

市区价值最终反映到房价上

这一切,最终都将反映到房价上。

对比近5年来市区与环城房价涨幅,“价值绝对中心化”的趋势越来越明显。

马太效应,强者恒强。

但是,现阶段天津市区土地出让极少。

今年1-3季度天津共出让130宗宅地,市区仅有5宗,占比不足4%。

土地供应量少,新房供应量也少,反映到未来二手房市场上,次新房也少。

但是想回流市区的人越来越多,尤其目前环城和远郊的供应量巨大,今天的“刚需”就是明天的“改善”。

一句很老套的话:物以稀为贵。但却是真理。

从这一层面来说,现阶段最应配置的就是市区房产。

在市内六区中,和平区除去不说,只有南开区、河东区的土地出让最“费劲”。

好在河东工业大学已经拆完,并挂出了地块,未来会形成一定量的供应;

但南开区自今年初南开宸院的土地出让后,就再无地块挂牌。

从2016年至今3年的时间,南开区也只出让了7宗地块,除了南开宸院外,其它都是地王。

南开区土地供应和新房供应的“稀”已经到了“极致”了。

越是“极致”的地方,现在对于购房者来说,反而是机会。

5

机会在哪?

目前南开区在售的唯一“非地王”,就是南开宸院,确实是楼市一匹黑马,自开盘以来连续多周成为区域销冠。

南开宸院位于奥体板块,这也是融创自时代奥城之后的迭代产品。

当年时代奥城以一己之力撬动了整个板块的崛起;如今南开宸院,是奥体板块的再扩张,改变的是整个街区的“气质”。

从效果图就能很直观的看出,南开宸院堪称“颜值担当”。

南开宸院效果图

如今楼市的情况很明显了,微妙时刻,自住需求在抬头。

房票珍贵,无论首套还是二套,都想尽量一步到位,因为换房实在太难。

不夸张的说,问10个买过房的人,9个都会说,当初那套买小了……

尤其对于改善来说,看似偏高冷的大户型,才是真正的“硬通货”。

考虑到这样的需求,南开宸院规划了一部分大户型产品。

据了解,11月下旬,项目将加推洋房,共140套房源。

建筑面积均为150平米,有横厅(40套)和方厅(100套)两种户型。

南开宸院效果图

南开宸院洋房三室两厅两卫户型(横厅)

横厅户型整体开间达14.3米,其中客厅就足足有7米之宽。

大宽厅的设计,让客厅的功能更多,可以打造开放书屋、小茶室、酒吧台……放个跑步机或者给小宝宝当做游乐区都很不错。

南向两间卧室都带有飘窗,关键是窗墙比很高,室内采光度和视野不是一般的好。

南开宸院洋房三室两厅两卫户型(方厅)

大方厅的格局让“中央的客厅+餐厅”成为“家庭中心”,容易聚人气,最适合热闹的大家庭。

整体开间达13.8米,客厅开间为6.5米。

南北通透,厨卫全明,几乎没有浪费的空间。又因为是一梯两户的洋房,面积实际使用率达到极致。

这两种户型都带有宽景阳台,再加上落地窗的设计,简直是一条“光之轴”,很有巨宅气场。

南开宸院洋房效果图

6

理想模板

南开宸院即将推出的洋房产品,称得上是“市区洋房生活”的理想模板。

内部有静谧园林,社区外围有商业环抱,只要走出家门,又能马上“拥有整个城市”,据社区直线距离仅600米的地铁5号线通达全城。

南开宸院效果图

南开宸院区位图

随着板块能级的裂变,南开宸院的出现恰逢其时。

它很可能是所在板块完成跃迁的“关键先生”,而接下来这一带的居住品质也必然迎来升级。

从融创时代奥城的经验来看,这种重塑板块气质的关键项目,往往能成为历久弥新的经典,如今的南开宸院,也不例外。

我们不敢说这个项目短期内就能怎样怎样,也不敢说它就是全天津最好的房子,但可以确定的是,南开宸院是今天市面上综合实力非常强、性价比非常高的房子。

遵循着“外溢——回波”效应,即使再过十年,它在市面上依旧有自己的地位和价值。

编辑:秃鹫

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